ரியல் எஸ்டேட்… பூதம் கிளப்பும் புதிய கைடு லைன் வேல்யூ!


ஒரு சிலர் செய்யும் தவறுகளால்
எல்லோருக்கும் பாதிப்பு ஏற்படுகிறது!

இதோ, அதோ என கடந்த சில மாதங்களாகவே தள்ளிப் போடப்பட்டு வந்த இடம் மற்றும் மனைகளுக்கான வழிகாட்டுதல் மதிப்புக்கான வரைவு (Guideline Draft) ஒருவழியாக வெளியாகி விட்டது. இந்த புதிய வழிகாட்டுதல் மதிப்பை பார்த்த பலருக்கும் ஆயிரம் வாட்ஸ் அதிர்ச்சி. ஏற்கெனவே இருந்த வழிகாட்டுதல் மதிப்பைவிட நான்கைந்து மடங்கு உயர்த்தப்பட்டு இருக்கும் நிலையில், அது அப்படியே நடைமுறைக்கு வந்தால் தமிழகம் முழுக்க ரியல் எஸ்டேட் தொழிலே படுத்துவிடும். புதிதாக இடம் வாங்குகிறவர்கள் பத்திரச் செலவுக்கே படாதபாடுபட வேண்டியதாகிவிடும் என்கிற பூதம் கிளம்பி இருக்கிறது.

 

மிழக அரசின் பத்திரப் பதிவுதுறை மாநிலம் முழுக்க உள்ள சுமார் ஒரு கோடி சர்வே எண்கள், ஒரு கோடியே பதினேழு லட்சம் தெருக்கள் ஆகியவற்றுக்குப் புதிய கைடுலைன் வேல்யூவை நிர்ணயித்து, பொதுமக்கள் பார்வைக்கு சில நாட்களுக்கு முன்பு வெளியிட்டது. இதுகுறித்து தாம்பரம் சார் பதிவாளர் திருமலையிடம் பேசினோம்.

 

”பொதுமக்கள் பலரும் ஆர்வத்துடன் வந்து இந்த புதிய வரைவு வழிகாட்டி மதிப்பை பார்க்கிறார்கள். அவர்கள் வசிக்கும் ஏரியாவில் இடம் அல்லது மனையின் மதிப்புக்கு இணையாக அரசின் புதிய வழிகாட்டி மதிப்பு இருந்தால் எதுவும் சொல்லாமல் போய்விடுகிறார்கள்.

 

ஆனால், அதிகமாக இருப்பதாகக் கருதினால், அதைக் குறைக்கச் சொல்லி மனு கொடுக்கிறார்கள். மனுவில் அவர்கள் குறிப்பிடும் காரணங்கள் நியாயமாக இருக்கும் பட்சத்தில் அதை அரசுக்கு அனுப்பி, வழிகாட்டி மதிப்பை குறைக்க நடவடிக்கை எடுக்கிறோம்” என்றார்.

 

இந்த வழிகாட்டி மதிப்பைத் திருத்தம் செய்ய பொதுமக்களுக்கு இரு முறை வாய்ப்பு அளிக்கப்படுகிறது. முதல் வரைவு வழிகாட்டி புத்தகம் சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் 15 நாட்கள் பொதுமக்கள் பார்வைக்கு வைக்கப்பட்டு, அவர்கள் சொல்லும் திருத்தம் நியாயமாக இருக்கும் பட்சத்தில் மதிப்பு மாற்றப்படுகிறது.

 

இப்படி மாற்றப்பட்ட  இரண்டாவது வரைவு வழிகாட்டி புத்தகமும் அடுத்த 15 நாட்களுக்கு மக்கள் பார்வைக்கு வைக்கப்படுகிறது. இதன் மீதும் பொதுமக்கள் சொல்லும் கருத்துக்களில் சரியானவற்றை மட்டும் எடுத்துக் கொண்டு, இறுதி வழிகாட்டி மதிப்பு வெளியிடப்படும்.

 

ஆனால், இதில் பெரிய பிரச்னை என்னவென்றால், இந்த வரைவு வழிகாட்டுதல் புத்தகம் சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பொதுமக்கள் பார்வைக்கு வைக்கப்படுகிற விஷயம் பலருக்கும் தெரிவதில்லை. தவிர, ஒவ்வொரு மாவட்டத்திலும் வெவ்வேறு தேதிகளில் வைக்கப்படுவது இன்னொரு அசௌகரியம். எனவே, இதுகுறித்த செய்தியை செய்தித்தாள்களிலும் உள்ளூர் டிவியிலும் விளம்பரம் செய்து தெரிவிக்க வேண்டும்.

ஆனால், அரசாங்கமோ தனது இணையதளத்தில் (http://www.tnreginet.net:80/DraftGuideline2011/gvaluemainpage2011.asp) மட்டும் வெளியிட்டிருக்கிறது. இந்த இணையதளத்தைப் பார்த்தும் தங்கள் பகுதியின் வழிகாட்டுதல் சரியாக இருக்கிறதா என்பதைக் கண்டறிந்து, அதிகமாக இருப்பின் அதை குறைக்கச் சொல்லலாம்.

 

”ஒரு பகுதிக்குத் தவறுதலாக மதிப்பு மிக அதிகமாக நிர்ணயம் செய்யப்பட்டு இருந்தால், அதனால் பாதிக்கப்படப் போவது அந்தப் பகுதி மக்கள்தான். உதாரணத்துக்கு, ஒரு இடத்தின் மதிப்பு சதுர அடிக்கு 500 ரூபாயாக நிர்ணயிக்கப்பட்டிருக்கிறது. ஆனால், உள்கட்டமைப்பு வசதி எதுவும் இல்லாததால் அந்த இடத்தின் ஒரிஜினல் விலை ஒரு சதுர அடிக்கு 200 ரூபாய்தான். 1,000 ச.அடி மனை அல்லது இடம் வாங்குகிறீர்கள் என்றால் 2 லட்சம் ரூபாய் ஆகும். இதில் 9% பத்திரச் செலவு மட்டும் 18,000 ரூபாய் ஆகிவிடும்.

 

ஆனால், அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு 500 ரூபாய் என்கிறபோது, பத்திரச் செலவு மட்டும் 45,000 ரூபாய் ஆகும். அதாவது, இடத்தின் ஒரிஜினல் மதிப்பே 2 லட்ச ரூபாய்தான். ஆனால், பத்திரத்திற்கு மட்டும் 45 ஆயிரத்திற்குமேல் கொடுக்க வேண்டும் என்றால் யார்தான் இனி சொத்துபத்துகளை வாங்குவார்கள்? இடத்தை விற்பவர் விலையைக் கணிசமாக குறைத்துக் கொடுத்தால் மட்டுமே இனி இடத்தை வாங்குவார்கள். அப்படி இல்லை எனில் அந்த இடத்தை விற்க முடியாத நிலையே ஏற்படும்.

 

எனவே, அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு இறுதி ஆவதற்குள் அவரவர் பகுதிகளின் சர்வே எண் அல்லது தெருவுக்கு என்ன மதிப்பு நிர்ணயமாகி இருக்கிறது என்பதைப் பார்த்து, அதைச் சரி செய்ய வேண்டியது மக்களின் கடமை” என்கிறார், ரியல் எஸ்டேட்டில் நல்ல லாபம் பார்த்த அனுபவசாலி ஒருவர்.

சென்னையை அடுத்த தாம்பரம் சி.டி.ஓ. காலனியைச் சேர்ந்த எஸ்.குருமூர்த்தி, ”எங்கள் ஏரியாவில் மனைக்கு கைடுலைன் வேல்யூ சதுர அடிக்கு 600 ரூபாயா இருக்கு. இதை 2,400 ரூபாயாக அதிகரிச்சிருக்காக.. கிட்டத்தட்ட நாலு மடங்கு அதிகமாகியிருக்கு. மேலும், எங்க ஏரியாவில் சாலை வசதி, தெரு விளக்கு வசதி போதிய அளவுக்கு இல்லை. அதனால் இந்த மதிப்பு அதிகம், இதைக் குறைக்க வேண்டும் என்று சொல்லி அரசுக்கு மனு கொடுக்கப் போகிறேன்” என்றார்.

 

பொதுவாகவே புதிய வழிகாட்டி மதிப்பு குறைந்தபட்சம் நான்கு மடங்கு முதல் அதிகபட்சமாக 12 மடங்கு வரை அதிகரிக்கப்பட்டிருக்கிறது. உதாரணமாக, தாம்பரம் முடிச்சூர் சாலையில் 350 ரூபாயாக இருந்த மனையின் வழிகாட்டுதல் மதிப்பு, 3,500 ரூபாயாக உயர்ந்திருக்கிறது.

 

அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு மிகவும் அதிகரிக்கப்பட்டிருப்பதால் ஏற்படும் பாதிப்பு குறித்து, ஆவண எழுத்தர் கே.நவ்லின் ஜெயபாலனுடன் பேசினோம்.

 

”வேல்யூவை இப்படி ஒரேயடியாக அதிகரித்திருப்பது நடுத்தர மக்களை மிகவும் பாதிக்கும். ஏழைகள் புறம்போக்கு நிலங்களைத் தேடி அலைய வேண்டிய கட்டாயம்தான் ஏற்படும். ஒரு இடத்தில் பத்து வருஷத்துக்கு மேல் வீடு கட்டி அனுபவித்து வந்தால், பட்டா கொடுத்து விடுவார்கள். தவிர, சாதாரண இடத்தின் விலையில் பாதிதான் புறம்போக்கு இடத்தின் விலை என்கிறபோது மக்கள் அதைத்தானே நாடிப் போவார்கள்?”

 

சென்னையின் முன்னணி பில்டர் ஒருவருடன் பேசியபோது, ”இதுபற்றி மக்கள் கருத்து கேட்பது எல்லாம் வெறும் கண் துடைப்புதான். கைடுலைன் வேல்யூ சரியாக இல்லாதபோது அதை திருத்தச் சொல்லி மக்கள் சொன்னால் பெரும்பாலும் அது நிறைவேறுவதில்லை. அதிகாரிகள் ஏற்கெனவே செய்த முடிவைத்தான் மீண்டும் கொண்டு வருகிறார்கள்” என்று தன் குமுறலைக் கொட்டினார்.

 

மதிப்பை மாற்றி அமைப்பது தொடர்பாக தமிழகம் முழுக்க சுற்றுப் பயணம் மேற்கொண்ட அதிகாரி ஒருவருடன் பேசினோம். ”இப்படி மொத்தமாக வழிகாட்டி மதிப்பை ஏற்றுவதற்கு பதில், வருடா வருடம் 10-15 சதவிகிதம் கூட்டினால் சுமை தெரியாது என்று மக்கள் நினைக்கிறார்கள். நூறுசதவிகித சரியான மதிப்பை நிர்ணயிப்பது என்பது கஷ்டம்தான். தற்போது சந்தை மதிப்புக்கு இணையாக அரசு வழிகாட்டி மதிப்பை நிர்ணயிக்க முயற்சித்திருக்கிறோம். சென்னையில் சுமார் 30 பேர் வழிகாட்டி மதிப்பு அதிகமாக இருப்பதாக மறுப்பு தெரிவித்து கடிதம் தந்திருக்கிறார்கள். அவர்கள் மறுப்பு நியாயமாக இருந்தால் ஏற்றுக்கொண்டு மதிப்பைக் குறைப்போம்” என்றார்.

”அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு அதிகரிக்க வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர்களும் ஒரு முக்கிய காரணம்” என்கிறார் விஷயம் தெரிந்த ஒருவர். அதிகமாக வீட்டுக் கடன் வேண்டும் என்பதற்காக அதிக மதிப்பில் மனையை பதிவு செய்துவிடுகிறார்கள். அவர்கள் பதிவு செய்த மதிப்பைவிட அதிக மதிப்பில்தான் பத்திரம் பதிவு செய்ய முடியும் என்பதால், எல்லோருக்கும் பத்திரச் செலவு உயர்ந்து பாதிப்பு ஏற்படுகிறது.

 

”இனி அந்த பாதிப்பு இருக்காது” என்றார் பத்திரப் பதிவு துறையின் உயர் அதிகாரி ஒருவர். ”ஒரே ஒரு பத்திரத்தை அதிக மதிப்பில் பதிவு செய்வதாலேயே இனி முத்திரைக் கட்டணத்தை உயர்த்த மாட்டோம். ஒரு சர்வே எண் அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட பகுதியில் குறைந்தபட்சம் ஐந்து பத்திரங்கள் அதிக விலைக்கு பதிந்திருந்தால் மட்டுமே அரசு வழிகாட்டி மதிப்பை மாற்றி அமைப்போம்” என்றார்.

 

சென்னையின் முன்னணி வழக்கறிஞர் ரகுராமிடம் இதுபற்றி பேசினோம். ”கடந்த நான்கு ஆண்டுகளாக அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு அதிகரிக்கப்படவில்லை என்பதால், இப்போதைய அதிகரிப்பு மிகவும் அதிகம்போல் தோன்றுகிறது. பல இடங்களில் சந்தை மதிப்புக்கு இணையாகத்தான் நிர்ணயம் செய்திருக்கிறார்கள்” என்றார்.

 

தமிழ்நாடு பதிவுத் துறை தலைவரும் ஐ.ஏ.எஸ். அதிகாரியு மான தர்மேந்திர பிரதாப் யாதவ்வை சந்தித்தோம்.

 

”ரியல் எஸ்டேட்டில் கறுப்புப் பணம் நிறைய விளையாடுகிறது. சந்தை மதிப்புக்கு இணையாக அரசு வழிகாட்டி மதிப்பை நிர்ணயிக்கும்போது, கறுப்புப் பணப்புழக்கம் குறைவதோடு, அரசுக்கு வருமானமும் அதிகரிக்கும். டிசம்பர் 15-ம் தேதிக்குள் வரைவு வழிகாட்டி மதிப்பு இறுதி செய்யப்படும். அதன்பிறகு 2012 ஜனவரி மாத வாக்கில் திருத்தப்பட்ட மதிப்பு அமலுக்கு வர வாய்ப்பு இருக்கிறது. இனி ஒவ்வொரு ஆண்டும் அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு அதிகரிக்கப்பட இருக்கிறது” என்றார்.

Credit : Vikatan